식당 창업_상권 분석, 점포 선정과 상가 임대차 계약

아이템이 선정되었고, 지속적으로 메뉴에 대한 고민과 보완이 필요하겠지만, 다음 단계로 점포를 선정하기 위해 지역의 상권들에 대해서 알아보기 시작하였습니다.

 

2020/02/11 - [식당 창업기] - 식당 창업_아이템 선정, 생선구이

식당 창업_아이템 선정, 생선구이

 

퇴사 시점이 2019년 11월 말이었는데, 상가를 알아보고 다닌 것은 8월경 부터였고, 최종적으로 상가 임대차 계약을 한 것은 2월이었기 때문에 거의 6개월 정도가 상권 및 입지 분석에 소요되었습니다.

 

점포 임대를 위해 처음부터 생각한 조건으로 아래 두 가지를 염두에 두고 수개월 발품을 팔면서 많은 상가들을 둘러보았습니다. 창업의 규모나 자금에 따라 각자의 상황에 맞게 조건을 설정하시면 될 것 같습니다.

점포 선정 조건

1. 대단지 아파트를 배후에 두고 있을 것

 

홀은 최소한으로 운영하고, 테이크 아웃과 배달에 주력할 계획이었기 때문에 대단지 아파트를 배후에 둔 상가를 고려하였습니다. 가능하다면 1층을 선호하였지만, 식당이나 배달업종이 이미 자리를 잡은 곳이면 지하도 큰 무리는 없다고 생각하였고, 2층 이상은 배제하였습니다.

 

2. 창업 자금 계획에 맞는 점포 - 보증금과 임대료, 그리고 권리금

 

창업을 위한 자금 계획에 맞는 점포여야 했습니다. 보증금과 임대료, 그리고 권리금까지 모두 예산 범위에서 무리가 없어야 하고, 임대차 계약 이후에는 기존 임차인이 사용하던 내부 시설이나 집기 활용이 어느 수준까지 가능한지 여부를 모두 고려하여 인테리어나 설비, 집기 등에 투자될 비용까지도 미리 반영해 두어야 했습니다.

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창업 자금에 대한 계획을 구체적으로 수립한 다음 점포 물색에 나서야

공인중개사분들과 많은 상가들을 둘러보면서, 보증금은 예산 범위 내에서 어느 정도 맞출 수 있었지만, 임대료와 권리금까지 제가 생각한 범위 내에 맞는 점포를 찾기가 여간 어렵지 않았습니다. 왜냐 하면 원하는 입지 조건에 맞는 점포들은 제가 미리 계획한 창업자금 대비 임대료가 비싸거나 높은 권리금이 요구되었기 때문입니다.

 

바닥 권리금이라는 것도 있어서, 내부 설비나 인테리어가 전혀 없는 공실임에도 높은 권리금이 필요한 경우들도 있었습니다. 이번에 점포를 구하기 위해 여러 상가들을 다니면서 흔하지는 않겠지만 '권리금 장사' 라는 형태로 돈을 버시는 자영업자분들도 계시더군요. 수익을 창출하는 방법이 반드시 직장인이 아니더라도 세상에 다양하다는 것을 다시금 느끼게 되었습니다.

 

외식업 운영 경험이 전혀 없었기 때문에 수익이 나지 않더라도 우선 2년 정도는 유지할 수만 있다면 노하우와 숙련도를 끌어올릴 수 있어서 다시 도전할 수 있다고 생각합니다. 공인중개사분들은 나중에 가게를 정리하고 나가게 되면 권리금은 다시 받으면 된다고 말씀들을 하시지만, 저는 경험이 없기 때문에 권리금은 추후에 회수하지 못할 수도 있는 것으로 산정하고 있습니다. 권리금을 나중에 다시 회수할 돈이 아니라 그냥 매몰비용으로 생각해 버리니까 오히려 마음이 편합니다. 물론 나중에는 투입한 비용을 받게 되거나, 또는 더 높은 금액으로 회수될 수도 있겠지만, 자금 계획을 수립하는데 있어서 철저하게 하려면 보수적인 접근이 필요하다고 느꼈기 때문입니다.

 

점포를 물색하는 기간이 지리하게 이어지면서, 흘러가는 시간 때문에 마음이 다소 조급해 지기도 하였습니다. 하지만 아무리 마음에 드는 점포라도 초보 창업자 입장에서 목표한 2년을 버티지 못할 가능성이 있다면 의미가 없기 때문에 사전에 계획한 창업 자금에서 무리가 있다고 판단되면 미련없이 발걸음을 돌렸습니다.

 

직장만 다녔던 터라 요식업은 커녕 어떤 자영업도 경험이 없기 때문에 이러한 과정에서 어떠한 인사이트가 있을리가 없습니다. 그저 방법은 열심히 발품을 파는 일밖에 없습니다. 지하철 역에서 상가를 지나 아파트 단지로 수차례 걸어서 가보고, 버스 정류장에서 같은 방식으로 이동하면서 직장인이 퇴근 후에 들러서, 아파트 주민이 어딘가를 다녀오면서 반찬으로 먹을, 혹은 술안주로 먹을 생선 한마리를 사서 들어간다면 어떨지 머릿속으로 수백번, 수천번을 시뮬레이션 해봅니다. 특정 상권을 매일 매일 들러서 꼼꼼히 살펴보면서 몇 시간씩 왔다 갔다 했습니다. 그리고 그 상권의 점심시간, 저녁시간 유동인구를 세어봅니다. 장사가 잘 되는 특정 식당 앞에서는 몇 주를 사람들이 어떤 시간에 얼마나 드나드는지 지켜본 적도 있습니다.

 

결국 마음에 드는 장소가 생겨서 잠시 고민하다가, 장고 끝에 악수 둔다는 말이 생각이 나 서둘러 가계약금을 지불하였고, 설을 쇠고 와서 정식으로 계약을 하였습니다. 6개월여에 걸친 점포 선정의 대단원이 막을 내리는 순간이었습니다. 대단지 아파트 내 상가 건물의 지하 1층, 반찬가게를 하던 곳입니다. 작은 크기에 임대료도 저렴하여서 혼자서 운영하기에 나쁘지 않았고, 고정적으로 확보된 단골 손님이 꽤 많은 곳이었기에 유인할 수 있는 잠재 소비자들이 있는 것으로 생각했습니다. 그리고 해당 상가 건물 내, 그리고 단지 내에 다른 상가에도 식당이 없는 것도 확인하였기에 일단은 주변에 경쟁업체가 없으므로 좀 더 매력적으로 느껴집니다. 물론 배달이라는 특성을 고려하면 주변에 경쟁 업소가 없다고 보기는 무리가 따릅니다만, (오히려 대단지 아파트를 둘러싼 인근의 다른 상권들이 있기 때문에 엄청나게 많은 경쟁 업체들이 있다고 봐야겠죠.) 물리적으로 마음의 위안이 됩니다. 권리금 부분은 사실 부담이 되는 수준이었으나, 기존 임차인 분과 권리 계약 시에 약간 조정이 되었고, 기본적인 주방 설비가 갖추어져 있어서 시설 투자를 조금이나마 줄일 수 있을 것 같아 부담을 덜 수 있기에 최종적으로 결정하게 되었습니다.

 

- 상가임대차 계약서의 표지, 자영업에 본격적으로 첫발을 내딛은 순간 중 하나입니다. -

 

경험이 필요한 초보 창업자의 자세 - 목이 좋지 않더라도 임대료와 권리금이 저렴한 곳에서 시작하면 망하기도 쉽지 않을 것

점포를 보러 다니면서 가장 염두에 둔 것은 '저렴한 임대료와 권리금' 입니다. 실력과 경험을 겸비하고, 사업 수완이 좋은 분이라면 당연히 비싼 권리금을 지불해서라도 목이 좋은 상권의 점포에서 시작하는 것이 유리할 것입니다. 자본을 투입해야 그 수익도 높아지기 마련이니까요. 하지만, 저는 아무 경험도 없는 애송이, 초보 창업자입니다. 최대한 저렴한 임대료와 권리금으로 시작하면 당연히 성공하기는 어렵겠지만 실패하기도 쉽지는 않을 것이고, 2년 이상을 유지하면서 노하우를 쌓고 숙련도를 끌어 올리는 것이 1차 목표입니다. 인생은 길고, 경제활동은 지속해야 합니다. 생계는 그 동안 축적된 자산으로 이어가고, 아내도 소득이 있기 때문에 멀리 내다 보고 충분한 수익은 나중에 고민할 사항이라고 생각하고 있습니다.

 

그리고, 나름 중요하다고 생각하는 부분인데 점포 임대차 계약 시 가능하면 계약일로부터 잔금 지급 일자를 길게 잡으려고 협의하였고 한 달 정도의 시간을 벌 수 있었습니다. 이 기간 동안 인테리어도 구상하고 식자재의 수급이나 설비 등에 대해서 생각하고 준비하여야 합니다.

 

드디어 상가 임대차 계약까지 하게 되면서 다음 단계를 준비하여야 합니다. 아직은 부족한 것이 너무 많아서, 정식으로 개업을 하게 되려면 많은 난관과 시행착오가 있을 것입니다. 연구실에서 근무하고, 기술영업 등을 하던 제가 이제 진짜 자영업자가 되어 가는 것이라는 생각에 알 수 없는 기분으로 가끔 밤잠을 설치게 되었지만, 한편으로 새로운 챌린지에 가슴이 설레는 것을 느낍니다.